남측 조감도

서울시는 서초구 서울고속버스터미널 부지에 대해 2025년 9월 사전협상 대상지로 선정하고, 민간사업자가 제안한 고속버스터미널 지하 통합과 입체복합개발 계획에 대한 본격 협상에 착수한다고 밝혔다.

서울고속버스터미널 부지가 대규모 도시공간 재편의 전환점을 맞게 됐다. 서울시는 해당 부지(146,260.4㎡)를 사전협상 대상지로 확정하고 ㈜신세계센트럴과 서울고속버스터미널㈜이 제출한 복합개발 제안안에 대한 논의를 시작했다.

이 지역은 한강 이남에서 유일하게 3·7·9호선이 모두 지나는 트리플 역세권으로, 도심과 공항으로의 접근성이 뛰어난 데다 한강변이라는 입지적 강점을 갖고 있어 개발 파급력이 클 것으로 예상된다.

서울고속버스터미널은 경부고속도로 개통과 함께 국가 교통거점으로 자리 잡으며 ‘아침은 서울, 점심은 부산’이라는 시대를 열었다.

이후 센트럴시티 개발로 업무·상업·숙박·문화 기능을 갖춘 복합지로 성장했지만, 50년에 이르는 노후 시설과 넓은 지상 주차공간으로 인해 보행단절과 도시 슬럼화 문제가 지속돼 왔다.

지역 주민들은 고속버스 진출입으로 발생하는 교통 혼잡과 소음·배출가스 피해를 꾸준히 제기했고, 고속터미널역의 복잡한 동선 구조도 개선 필요성이 제기돼 왔다.

민간사업자가 제출한 개발계획안은 경부·영동·호남선 터미널을 지하로 통합해 현대화하고, 지상부에는 업무·판매·숙박·문화·주거 기능을 결합한 입체복합개발을 추진하는 내용이다.

공항-한강-전국을 하나의 축으로 연결하는 ‘미래교통플랫폼’, 글로벌 기업과 혁신산업을 집적하는 ‘신성장 허브’, 녹지축과 문화축을 연결하는 ‘녹지문화거점’ 등이 주요 구상으로 제시됐다.

서울시는 국제교류복합지구, 강남 도심(GBD), 여의도(YBD), 용산 국제업무지구와 연계되는 광역적 관점에서 시너지 가능성을 검토한다.

공공기여 방안도 개발안에 포함됐다. 특히 고속버스 지하직결차로를 신설해 지상부 차량 통행을 줄이고 주변 도로를 입체화·지하화해 교통체계를 개선한다는 계획이다.

한강으로 이어지는 입체보행교 조성도 제안돼 시민 보행 접근성이 크게 강화될 전망이다. 서울시는 지역 수요시설, 공공성 확보, 균형발전 기여 여부 등을 중심으로 면밀한 검토에 나선다.

향후 서울시는 공공·민간·전문가가 참여하는 사전협상을 통해 개발안의 세부 내용을 조정·정교화할 계획이다. 

협상이 마무리되면 민간사업자는 도시관리계획 변경 입안, 건축 인허가 절차 등을 밟게 되며 개발계획은 이 과정을 거쳐 최종 확정된다.

임창수 서울시 미래공간기획관은 “서울고속버스터미널 입체복합개발은 한정된 도심 공간을 효율적으로 입체화하는 도시공간 패러다임의 전환점이 될 것”이라며 “국제교류복합지구와 강남·여의도·용산을 연결하는 글로벌 핵심거점으로 도약할 것으로 기대한다”고 말했다.